SV/A - Souza Vasconcellos Advogados

A lei que trata de locação de bens imóveis no Brasil é a lei n° 8.245/91. Essa lei cuida de 3 aspectos de locação: locação residencial, locação não residencial (comercial) e a locação por temporada.  

O QUE É O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL? 

Em regra, o imóvel de locação não residencial é aquele utilizado para fins comerciais, ou seja, para que o empresário exerça as atividades econômicas de seu empreendimento.  

A única exceção refere-se quando a própria empresa realiza um contrato de locação para que seus empregados possam residir no imóvel. Assim, mesmo que o fim seja de residir, o contrato continua sendo de locação comercial. 

A PROTEÇÃO DO DIREITO AO PONTO COMERCIAL 

Ponto comercial é o local onde o empresário exerce, com habitualidade, suas atividades comerciais. 

Assim, quando falamos em venda do ponto comercial, trata-se da venda do empreendimento entre o locatário, ou seja, o dono do negócio, a um terceiro.  

Para que o empresário tenha a proteção do direito ao ponto, deve-se observar alguns requisitos.  

Primeiramente, deve o inquilino (empresário), no momento da locação do imóvel, exigir a cláusula de reserva de vigência junto ao contrato, com a posterior averbação na matrícula. Assim, caso um terceiro compre o imóvel terá que respeitar o tempo do contrato comercial.   

Em relação ao direito a renovação do contrato comercial, o artigo 51 da lei supracitada nos traz alguns requisitos. São eles: 

1 – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; 

2 – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; 

3 – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. 

Assim, preenchidos os requisitos, o locatário terá direito na renovação do contrato do imóvel comercial.  

AÇÃO RENOVATÓRIA  

A ação renovatória tem por objetivo a renovação compulsória do contrato de locação comercial. 

Assim, caso o locador se recuse a renovar o contrato de locação comercial, poderá o locatário ingressar com a ação renovatória.  

Esta ação deverá ser ingressada no interregno de um ano e no máximo seis meses, antes do encerramento do contrato de locação, sob pena do locatário perder este direito. 

COBRANÇA DE LUVAS “ÔNUS INICIAIS DA LOCAÇÃO” 

As luvas, diferentemente do ponto comercial, trata-se de uma cobrança realizada pelo proprietário do imóvel no momento da locação.  

 Importante destacar que, a cobrança de luvas no Brasil só é permitida no ato inicial da locação do imóvel, não sendo permitida a cada renovação do contrato.  

PREFERÊNCIA NA COMPRA DO IMÓVEL COMERCIAL ALUGADO 

Importante esclarecer que, o contrato de locação, não é impedimento para que o locador venda o imóvel, contudo deve-se observar algumas regras especiais, que estão previstas no art. 27 da Lei 8.245/91. 

Para que o locador possa vender seu imóvel que está alugado, deve, primeiramente, dar a preferência ao locatário em iguais condições ofertadas a terceiros, isto é, deverá o locador oportunizar ao locatário o exercício do direito de preferência mediante notificação extrajudicial, judicial ou outro meio de ciência inequívoca, para que em trinta dias, decida se aceita ou não a proposta de venda. 

Assim, caso o locador não respeite o direito de preferência poderá o locatário pleitear ação por perdas e danos.  

CONSIDERAÇÕES  

Neste sentido, preenchidos os requisitos estabelecidos na Lei do Inquilinato n° 8.245/91, o locatário poderá exercer o direito a renovação do contrato do imóvel comercial, garantindo o funcionamento de seu empreendimento no local inicialmente locado.  

Vinícius Muller Freitas é advogado no SV/A – Souza Vasconcellos Advogados