SV/A - Souza Vasconcellos Advogados

Imóvel irregular é quando o que consta junto ao Cartório de Registro de Imóveis não condiz com a realidade imobiliária, seja porque a pessoa que deveria figurar como proprietário não é a mesma que consta na matrícula ou, ainda, quando a situação estrutural ou jurídica não foi levada a conhecimento do Cartório mediante registro ou averbação.

A pesquisa aponta que metade dos imóveis do país não estão devidamente regularizados, mas a realidade traz um número bem maior. Não basta que o proprietário atual conste na matrícula, isso, por si só, não comprova a regularidade do imóvel.

Existem outras irregularidades que são relativas à parte estrutural e jurídica, como por exemplo: construção de mais de uma casa no mesmo terreno ou acréscimos na construção sem a devida averbação em Cartório; conclusão de Inventário sem o devido registro do Formal de Partilha; alienação fiduciária decorrente de financiamento que não foi baixada após a quitação; averbação de alteração de estado civil, CPF, dentre outros.

Não é possível regularizar sem, antes, analisar a matrícula, que é o documento que certifica a realidade do imóvel.

Mas e se o imóvel não possuir matrícula? Regra geral, quando o imóvel não possui matrícula pode ter, apenas, uma transcrição, que era uma modalidade de registro dos atos, antes da entrada em vigor da Lei 6.015/73 – Lei de Registros Públicos. Hoje, a transcrição não é mais utilizada pelos cartórios, pois trazia diversos problemas.

Resumindo para que entenda rapidamente: antigamente, se você comprava um imóvel, ao registrá-lo, um número de transcrição era gerado. Se, posteriormente, fosse vendido para terceiro, uma nova transcrição surgia com nova numeração.

Ou seja, para cada registro que ocorria no imóvel, nova transcrição era gerada e se espalhava nos arquivos do cartório, de forma bastante precária. Hoje, a matrícula concentra todos esses atos, o que traz uma enorme segurança.

Se o imóvel possui transcrição, significa que também está irregular, pois nenhum ato será feito sem que, antes, se proceda a abertura de matrícula.

Existem diversas formas de regularização e isso varia de acordo com o caso concreto. É importante saber que nem sempre a Usucapião é a saída para regularizar o imóvel.

São alguns exemplos de regularização: a retificação de área, estremação (com s mesmo), adjudicação compulsória, inventário, registro de partilha decorrente de divórcio, dentre outros.

É preciso dar mais importância à regularização do imóvel, pois traz facilidade na hora da venda, aquisição de crédito imobiliário, além de evitar conflitos com terceiros, trazendo, portanto, segurança e tranquilidade.

Vivian Palafóz é advogada, atuante no Direito Imobiliário, no SV/A – Souza Vasconcellos Advogados.