SV/A - Souza Vasconcellos Advogados

A questão da locação de imóveis é um tema comum e, por conta disso, costuma ser tratado como algo simples, em que as partes, na maioria das vezes, se utilizam de um contrato de locação genérico, na certeza de que aquele contrato trará segurança. 

Na prática, esse tipo de contrato genérico, elaborado sem analisar a especificidade do caso, pode gerar enormes conflitos. 

Importante entender que existe uma Lei específica que regula as locações de imóveis urbanos residenciais e não residenciais. Esta Lei é a 8.245, que completará 30 anos no próximo dia 18 de outubro de 2021.  

Mas a Lei não se aplica a todos os casos, como é o caso da locação de vaga de garagem e estacionamentos, que são regulados pelo Código Civil e, via de consequência, possuem regramentos diferentes da Lei do Inquilinato. 

As dúvidas dos locatários que se deparam com um contrato pronto são muitas, mas é preciso estar atento aos 3 pontos abaixo para não ter problema: 

1.GARANTIAS LOCATÍCIAS: 

As garantias locatícias visam dar segurança ao proprietário de que o contrato será cumprido, principalmente em relação ao pagamento do aluguel. 

A Lei traz quatro modalidades de garantias locatícias, cuja cumulação é vedada, devendo o Locador exigir apenas uma das garantias abaixo: 

I – caução; 

II – fiança; 

III – seguro de fiança locatícia. 

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.  

As garantias mais praticadas no mercado, justamente pela facilidade, são as modalidades de caução e fiança.  

Alguns acreditam que, para alugar um imóvel, se faz necessário ter um fiador, o que não necessariamente ocorre, pois o locador pode preferir outra modalidade de garantia, como a caução em dinheiro, por exemplo.  

Mas atenção! A caução em dinheiro não pode ultrapassar o valor correspondente a 3 meses de aluguel. 

E sobre a caução é importante que o futuro locatário entenda a natureza daquilo que está se pagando. Em alguns casos, o Locatário faz um depósito inicial correspondente à garantia locatícia na modalidade de caução em dinheiro, acreditando ser o pagamento adiantado do aluguel, o que não é verdade. 

2. MOMENTO DE PAGAR O ALUGUEL:  

Segundo ponto importante é sobre o momento do pagamento do aluguel. 

  A dúvida que surge é: pago para depois morar ou moro para depois pagar? 

A resposta, como regra geral, é a de que o pagamento jamais será antecipado, ou seja, o pagamento será feito sempre no mês seguinte ao vencido, ou seja, primeiro você mora, depois você paga. 

A Lei traz duas situações em que será possível cobrar o aluguel antecipado, são elas:  

• Locações por temporada; 
• Locações sem garantia locatícia (sem fiança, caução etc.). 

Somente nesses casos, é que será possível cobrar de forma antecipada. 

3. NECESSIDADE DE PINTURA DO IMÓVEL NO MOMENTO DA DEVOLUÇÃO DAS CHAVES: 

Terceiro e último ponto que traz muitas dúvidas é sobre a necessidade de pintura do imóvel, quando da devolução das chaves. 

Muitos locatários são surpreendidos com a exigência de pintura do imóvel, quando do encerramento do contrato. Mas a dúvida que surge é: devo ou não devo pintar o imóvel? 

A resposta é: depende. 

O art. 23, inciso III, da Lei do inquilinato diz que: 

“O locatário é obrigado a: 

(…) 

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;” 

Portanto, se o desgaste foi natural, não há que se falar em pintura. Exemplo disso é o desgaste natural das fachadas, devidos às chuvas, por exemplo.  

Agora, se for constatado furos na parede, riscos, isso não pode ser considerado como uso normal, devendo o Locatário, neste caso, fazer a reparação. 

O ideal é que haja vistorias no imóvel, no início e no fim da locação, para que não haja divergência na atribuição das responsabilidades. 

Em todo caso, é necessário que as partes estejam atentas aos seus direitos e deveres, na hora de assinar o contrato. 

Vivian Palafóz de Almeida é advogada no SV/A – Souza Vasconcellos Advogados, especialista e responsável pelo setor de Direito Imobiliário do Escritório.